博亚体育2月行业动态报告:供需两端政策持续发力 关注板块两会行情
发布时间:2023-02-13 16:56:01

  2 月销售延续低迷走势,市场压力依然严峻。2022 年2 月,30 城新房销售面积同比增速-27.30%,环比增速-42.10%,成交套数同比增速为-28.36%,环比增速为-40.13%,本月成交面积和套数同环比均有一定幅度下滑,目前销售正处于筑底的过程中。分线来看,一、二、三线成交面积同比增速分别为-6.51% / -23.14% / -51.65%,环比增速分别为-34.12%/ -42.38% / -51.12%,一、二、三线城市成交同环比均有所恶化,销售修复还有需时日,三线城市销售压力依旧最大,未来区域间的分化将继续拉开。

  扩内需、稳增长,供需两端政策持续发力。近期,中央及各省市从供需两端持续发力,郑州“认购不认贷”更是打响主要城市政策托底楼市的第一枪。具体来看,供给端政策主要包括:预售资金监管纠偏、并购博亚体育贷款、保障房贷款不再计入‘三条红线’相关指标等;需求端主要包括:下调商贷首付比例和房贷利率、加大住房公积金贷款力度等。

  板块处于业绩压力期博亚体育,但不应为目前关注重点。从房企公布的业绩预告或快报来看,多数企业的表现不及市场预期,部分甚至出现归母净利润同比大幅减少90%以上的情况博亚体育。各企业业绩下降的主要原因有:

  1)基本面下行趋势下,计提跌价准备;2)受前期限价和高地价的影响,结算毛利率持续下滑;3)受资金紧张及疫情等因素影响,交付项目数量减少等。我们认为房企当前的业绩是过去3 年左右经营情况的体现,市场对房企业绩下修早有预期,目前的关注点不应放在房企的当期业绩上,行业政策环境和房企融资环境的改善是行情主要催化剂。

  住宅板块估值修复在途,向上空间较大。截至2022 年2 月28 日,房地产板块市盈率为7.60X,目前板块估值高于1 年移动均值7.35X,低于3 年移动均值8.51X,房地产板块市净率为0.96X,稍低于1 年移动均值1.00X,低于3 年移动均值1.23X,住宅板块估值修复拐点初现,但相对来说仍处于历史底部水平,向上修复空间较大。

  投资建议:目前基本面仍处于下行途中,景气度处于历史最差,在“稳增长”主线下,政策博弈预期不断增强,行情演绎路径逐渐清晰,从国企住宅向民企住宅和物管公司过渡。目前行业政策支持从供给侧向需求侧逐步过渡,3 月份行业进入政策密集期,后续关注两会前后的政策落地、首批集中供地及房企收并购情况。建议关注住宅开发龙头股:保利地产(600048)、金地集团(600383)、招商蛇口(001979)、万科A(000002)、新城控股(601155)、金科股份(000656);建议关注优质物业管理公司:招商积余(001914)、碧桂园服务、华润万象生活(1209.HK)、旭辉永升服务(1995.HK)、金科服务(9666.HK)、新大正(002968)。

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